金融危机下地产企业税收成本控制系列谈之一-yabo亚博88

作者：李明俊

      曾有报道说，自2009年始，万科将全面提供全装修产品，毛坯房将不会出现在万科的产品序列里。

      王石在不同的场合曾多次提倡，企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对社会和环境的社会责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、节约资源等。这反映了一批企业家的社会责任的觉醒。

     从现状来看，目前国内房地产商提供的产品绝大多数都是不带装修的毛坯房。由于国内装饰市场十分混乱，很多装修“游击队”以低廉的价格招揽业务，在装修过程中或偷工减料或以次充好，损害房主利益。且大多数购房者对装修知识知之甚少，所以逼迫小业主在购房后花费大量的人力、时间和资源在装修设计、装修材料、装修监督等非本行的业务上面。造成在能源、时间、成本等社会资源上的极大浪费，主要原因是装修手尾太多，装修质量纠纷很多，“小业主很难缠”，利润绝对金额又较低，故很多开发商都不愿花时间精力在这上面，还美其名曰“给小业主自由发挥的空间”。

      反观国外房地产成熟市场，带装修房属主流产品。万科提出全面提供精装修房，在某种程度上代表了我国房地产领头企业社会责任意识的觉醒，也代表了未来我国房地产市场发展的潮流趋势，建设部也曾就此发文明确要求逐步推广带装修房。万科这一举措值得国内同行学习、借鉴和思考。

      金融危机来啦，而且一波比一波强。虽然3月份全国各地房地产市场都出现了“小阳春”，但毫无疑问，地产及是中国整体经济显然并未触底。本文主旨不是要谈开发商的社会责任，主要想谈谈在金融危机下，地产“开源”不畅时，如何通过“节流”，控制企业税收成本支出。而卖精装修房与卖毛坯房在税收方面显然有差异。万科作为业内的标杆企业，此举自有其睿智之处。那就是内在的经济利益趋动。这就是下文要重点讨论的开发商如何通过提供带装修房降低税收成本和现金流支出。应对金融危机。

      土地增值税实行四级超额累进税率，土地增值率的不同会对企业土地增值税的税率产生很大影响。而企业销售毛坯房和装修房两种情况下的增值率会有差异，这就给税务筹划带来了空间。

我们可以用一个简单的数学模型来解释这个问题：

设房地产开发企业出售毛坯房的销售额为x ，未装修时可扣除成本为y，装修成本为z，企业所得税税率为t。则，

企业对外销售产品时有如下两种方案：

方案一：企业出售毛坯房，销售额为x，可扣除成本为y。

方案二：企业出售装修房，销售额为x＋z，加计20％扣除后可扣除成本为y＋1.2z。

    两种情况下增值率分别为：

方案一：（x-y）/y

方案二：[x＋z- (y 1.2z)]/ (y 1.2z)

＝(x-y-0.2z) /( y 1.2z)

毫无疑问，方案一的增值率一定大于方案二的增值率，即

    (x-y)/y    >    (x-y-0.2z)/( y 1.2z)

可见，企业出售装修房时的增值率会降低。当增值率在临界点时，采取两种方法会导致项目的土地增值税税率不同，交纳的土地增值税自然就不同。

举例：假定某开发项目，毛坯房售价为8000万，可扣除成本为5000万（加计20％后），现有两种销售方案可供选择：

方案一，按毛坯房出售，售价为8000万；

方案二，带装修出售，预计装修成本为1000万，平价装修不赚取利润，售价定为9000万。

现对两种方案应交土地增值税进行比较：

方案一应纳土地增值税为：

增值率＝（8000－5000）/5000＝60％，

应交土地增值税为：（8000－5000）×40％－5000×5％＝950万

方案二应交土地增值税为：

增值率＝（8000＋1000－5000-1000×1.2）/（5000＋1000×1.2）

=45.16％

应交土地增值税为：（8000＋1000－5000-1000×1.2）×30％＝840万

结论：方案二可少交土地增值税110（950－840）万元。

      (作者备注：有人可能会产生疑问，为什么装修成本增加z，而销售收入是等额增加z，而不是增加更多呢？比如说实际装修成本增加1000元每平方米，销售额比毛坯房可能会增加2000元甚至更多。这本身就是一个税务筹划安排。因为为了降低土地增值税税负支出，争取利益更大化，我们建议为此开发商应成立自己的装修公司。由于装修公司应纳税种和税率都会比开发企业低，所以向开发企业收取的装修价格已经是利润最大化的了，换句话说已充分考虑了利润转移的问题。所以考虑到市场接受的程度和税收合理性，收入应同步增加而不会再加价了。)

      因此，不论从企业自身经济效益角度，还是从社会责任角度出发，提供装修房都是未来考虑的一个好的发展方向，是房地产企业应对金融危机，控制税收成本的重要手段之一。