土地增值税的悬疑与玄机
发布时间：2013-11-27
央视一石激起千层浪。其《每周质量报告》报道称：2005年至2012年八年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，而且列出了主要地产上市房企的拖欠额。惹得诸多专家与房企出来反对与质疑。
央视将矛头指向了房企，其实这事非常复杂。至少涉及到三个方面：
其一，税种设计比较复杂。1994年施行的《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额为扣除项目金额50%至100%的部分，税率为40%；增值额为扣除项目金额100%至200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税的清算条件。2006年出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
其二，征税麻烦，成本较高。由于税种设计比较复杂，在实际征收中，地方税务局和税务人员，遇到了较大的问题阻力。依我国国情，按以总额为基数的单一固定税率，比较容易征税。而累进税，则是以差额为基数，其中涉及到“扣除项目”，比如土地增值税先要扣除地价款、建安成本、财务管理销售三费等。为了合理避税，或者违规逃税，部分开发企业会虚增“扣除项目”的金额，从而使核税难度增加。
再举个更简单的例子，二手房交易环节的个人所得税，并不是累进税率，只是交易差额扣除相关费用后的20%，但即使比四级累进税率土地增值税简单，但绝大部分地区，至今仍按卖房总金额的1-2%征收。
热闹而滑稽的是，今年3月国五条细则要求按差额的20%征求，吓得买卖双方把各地的交易中心都挤爆了，结果后来依然照旧征收。
与之相似，过去20年，土地增值税总体上以“预征 核征”为主，实行四级累计清算的楼盘很少。2010年出台的《关于土地增值税清算有关问题的通知》要求：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。其实之前，各地税务局预征和核征税率不统一，各自为政，乱七八糟。
关于土地增值税的清算条件，存在着税务局与开发商及其他部门，信息不对称的问题。比如关于销售完成率达85%以上，很多地方税务局，难以及时从房管部门，获得某一楼盘的销售进度。
部门之间信息不通的现象，在很多地区都存在。即便是某项目销售已超过85%，但如果开发商隐瞒部分成交数据，比如只签合同而不登记备案，那么连房管部门都不知道真实情况。一二线城市，一般都有几百个项目，甚至上千个，地方税务局很难准确和及时的进行跟踪和监管。
其三，开发商是商业动物。央视重点批评开发商不厚道、不守规，其实没抓住问题的关键。关键在于前二者，也即税种设计天生不足、地方税务局征管不力。
至于开发商，说不上好，也说不上坏，作为与其他行业相似的商业企业，不能以道德标准去指责，如果具备合理避税的条件，房企钻空拾漏，亦无可厚非。对于上市房企，尤其财务透明度较高，审计较为规范，严重违规法的可能性较小。但是，也应关注到：确实有部分房企、部分项目，在缴纳土地增值税的环节，存在违规违法行为，比如恶意拖欠，比如违规虚假增加“扣除项目”等。
回顾近几年，围绕土地增值税，国税总局没少出文件、下通知，不厌其烦、苦口婆心、声色俱厉的要求各地税务局从严征收、清算土地增值税，虽然也取得了一些效果，但总体上仍不甚理想、矛盾重重。笔者认为，关键还在于地方税务局，一方面应端正态度、积极有为；另一方面要加强与房管、土地部门的协调协作，建立信息共享机制，尽可能及时的进行项目清算。
从更高层面观察，三中全会的《改革决定》中要求：按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则，加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范管理；加快房地产税立法并适时推进改革。由此可见，作为一个重要税种，土地增值税的征管、立法与改革，也是应有之义。而且，从建立房地产长效机制的角度分析，税收是重要组成部分，土地增值税具有调节功能。
总而言之，央视报道，虽然有失偏颇，但揭示了土地增值税领域存在已久的诸多乱象。同时，可能也预示着未来一段时间，中央虽然不会在市场调控方面明显加码，但却会着力治理房地产乱象、规范市场秩序。至少在土地增值税这个领域，接下去相关部门会有所反应与行动。这一点，值得关注房地产市场的人士，以及业内企业警醒。
杨红旭发表于新浪财经专栏
