房地产企业开发成本核算及分配
发布时间：2014-04-15
一、房地产企业成本核算的对象
但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使会计信息的真实可靠性大打折扣。
笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。
二、房地产企业成本归集
与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今后的分步分配计算。
合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成本的分配了。在此前，我们要讨论一下单位成本的对象问题，以往大家都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接用总成本除以总的建筑面积或可售面积)，进而根据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了，有些企业甚至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响成本的真实性及合理性的，但对于一个大型综合开发项目来说有些成本内容未必就合理了，而且这么做也使得成本的二、三级明细核算失去意义。所以笔者认为开发企业的成本核算也应借鉴一些制造企业的产品的核算方法，比如品种法、分批法甚至是分步法等等确定开发产品的类别，进行小类归总，借助于现代计算机技术，对各成本明细费用进行准确的分配，从而计算出可售单个开发产品的成本，真实客观地反映企业的经营成果。下面就成本项目一一进行说明。
三、成本项目分配
(一)土地成本的分配
土地成本包括土地出让金、动拆迁补偿费、土地权证费、契税、土地使用税、土地闲置费等。如果开发项目中开发产品单一，那就可以用房管测绘部门所确定的可售总面积或建筑规划部门确定的总面积去与土地开发总成本对比，得到单位面积成本，进而根据单一的开发产品的面积计算出其土地开发成本。如果是综合项目土地用途不一样，出让价格也不一样，那就必须根据宗地受让的用途分类计价，将商业用地、办公用地、住宅用地、可售配套设施用地的成本分开计算其相应的成本在住宅成本的计算分配时如果还有不同类别的开发产品，比如普通多层住宅、小高层、高层住宅及单体别墅或连体别墅，它们的土地成本就包括两部分，即根据单体占地面积直接计算的土地成本及基础设施的土地成本的分摊之和。
(二)前期费用的分配
前期费用包括勘察费、规划方案设计费、可行性研究费、环评费、施工图设计费、招标费、政府收取的各项规费、“五通一平费用”等为项目施工前所做的一切准备而发生的成本费用。前期费用在开发产品的成本中所占比例相对来说较低，可以根据总费用与总面积直接计算分配。如果其中单项费用很高的话，也可将公摊部分和单体分开计算，总之，根据重要性原则进行会计处理。
(三)建筑安装成本的分配
建筑安装成本包括土建工程、水电安装工程、室内外装修工程、设备及工器具购置等所发生的费用。这部分成本在某个单一产品成本中所占的比重是很大的，但是相对于其他成本项目来而言，其分配对象较为明确，可直接按单体分配到单一产品对象，也可以借鉴工业企业的成本核算方法，对同一类别的开发产品进行分类汇总，比如同结构相同造价相近、装修标准或档次相同等等。总之是便于计算，能真实准确地反映开发产品的计价成本。
(四)基础设施费的分配
基础设施费包括排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通讯费、有线电视、宽带网络、照明费、环卫设施、消防设施、道路桥梁涵洞、绿化景观等其他基础性工程费用，它的分配相对于其他费用而言，要简单明了，可采用按可售面积、工程造价比等方法进行分配,这样对客观公允地反映企业的经营成果是没有影响的。
(五)公共配套设施费的分配
公共配套设施包括教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区市政设施建设费、物业管理配套服务设施费、大型人防工程等配套工程的成本费用。这部分成本的分配要根据受益对象进行，这些配套工程大部分是为了完善项目的功能或是为了提高项目的服务品质而建设的，大致可分为可单独有偿转让或不能有偿转让的大型配套项目，而可以有偿转让的配套设施在财务上应该视同开发产品进行核算，这里所指的是不能有偿转让的设施。公共配套设施的成本只需归集其建造成本，不需要分摊土地等相关的其他成本。分配方法与基础设施费的相同。
(六)开发间接费和财务费用的分配
有些企业的项目公司将开发间接费一些应该计入期间费用的管理费用计人开发间接费，这对成本的核算和真实地反映经营成果是有影响的。
关于借款费用会计准则中所讲的是“固定资产达到预定可使用状态时应停止借款费用的资本化”：而以前的股份企业会计制度中讲的是“开发产品销售前计入开发成本或开发产品成本”，也就是开发产品开始销售后就应该将借款费用计入期间费用了;而现行税法则规定“借款费用如属于成本对象完工前发生的应按其实际发生的费用配比计入成本对象中：如属于成本对象完工后发生的应作为财务费用直接在税前扣除”这三者看上去不一致，但是税法的规定显得相对合理，完工应该是指建筑质量监督部门验收合格，以此时点为界限，这与前二者并不矛盾，因为没有质量监督部门的验收是不能交房的，换言之也是不算达到可使用状态的。(作者纪学传曾海贤)
