房地产开发企业应如何应对扑面而来的营改增
作者：张璇 管理学博士
房地产业营改增的脚步越来越近，对于从未接触过营改增概念的房企经营者来说，常常会觉得莫名的恐慌，到底营改增是利好还是利空，房企应如何应对扑面而来的营改增政策，且听分解。
首先我们要理解营改增的政策背景和意义，国家推行营改增的两大意义在于：一、破除重复征税：凡是征收营业税的企业其实在购买原材料时早已缴纳了增值税进项税额，只是这部分增值税并未抵扣出去，企业成为了增值税的最终承担者，并且在此基础上又交了一遍营业税，可谓是违反了税收制定中的大忌——重复征税概念，因此营改增的第一大意义是破除重复征税，从而降低原有缴纳营业税企业的税负；二、实现产业结构升级的目标：征收营业税的多为第三产业即服务业，降低服务业的税负有利于三产发展，实现国家产业结构升级的宏观目标。
因此企业家们一定要认识到营改增是国家结构性减税的大政策，是大好事，但为何很多企业还是望而却步呢？一是很多企业家不熟悉增值税的抵扣制度，误以为增值税的高税率就是坏消息；二是在营改增过渡时期，可能会由于上下游企业改革不同步、可抵扣发票不足等原因造成营改增后的暂时性税负增加。这就需要企业家们在政策来临之前做好充分的准备，认识到营改增带来的究竟是利好还是利空完全决于企业提供服务的定价和成本构成。
以房地产开发商为例，我们来简单看看营改增后税负的变化。首先我们假设房屋售价不变的情况：房地产企业成本中最大的应该是土地成本，这部分成本约占房企成本的50%左右，但是这部分成本并没有增值税可以予以抵扣，为了少缴增值税房企必须找大量可以抵扣的发票。那么可以抵扣的成本就集中在建安成本上，具体包含物料成本和人工成本。其中物料成本的增值税为17%，建筑安装增值税为11%，这也意味着房企必须和正规的物料供应商及建筑公司打交道，因为只有正规建筑企业才可以开到增税发票，随便找的施工队可无法开具增票。
以房价为100万不变的情况，物料成本40万的情况下，原先缴纳营业税5万，增值税40/（1 17%）*17%=5.81万，合计约10.81万元；营改增后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/（1 11%）*11%=9.9万，进项税额为40/（1 17%）*17%=5.81万，相抵后交税4.09万元。很明显是有了较大的降税比例。但是物料成本越低，或拿不到增税发票，那税负率就会大为上升，以物料成本占总成本10%为例，增值税的税负率可达到8.9%，远超过原先只有6.5%两税合计的税负比例。
此外还得兼顾房企利润的空间变化统筹考虑。每个房企都应该根据自家的成本和定价重新测算新的税负率和盈利空间，并以此来制定自己的经营方式和营销策略。下表对不同物料成本比例进行了简单的测算：非常明显物料占比越高，营业税加增值税的综合税负率下降越快。
因此在营改增的大局即将到来之际，房企应该有哪些应对呢？下面提五点建议：
1、和具备正规资质的下游企业合作。从下游看，一定要尽可能取得可抵扣的增票，这就要求房企和正规的供应商和建筑企业合作。当然同时也要注意供应商也可能会趁机提高售价，一定要多家询价进行比较。
2、增加面对企业客户的销售。从下游看，房企面对企业销售会更加有利于销售的完成，因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票。因此营改增将更有利于商业地产的开发。
3、提高精装修房销售比例。面对普通购房者，他们是各种税负的最终承担者，增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，降低企业税负，增加盈利空间。
4、改变竞争策略。在抵扣充足、税负总体下降的房企，他们更加有成本优势来进行房屋销售，因此面对这些竞争，房企不可再实行捂盘惜售的策略。
5、企业内控水平的提升。提高纳税意识，杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，及时取得发票，不应拖延；提高会计核算质量，做到笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有发票不得抵扣，提高会计核算的及时性，达到项目竣工验收,会计核算结束。
总的来说营改增政策将会大大提高房地产行业的规范化操作程度，理顺房产地业、建筑业的增值税抵扣链条。营改增税制改革由于涉及到企业方方面面的工作，需要企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑、积极应对,提前做好相关培训工作，谋划制定或修订相关制度，使营改增能在房地产企业顺利平稳过渡。房企经营者要高度重视这一变化，并认真测算营改增对本企业的影响，在政策正式到来之前做好充分的应战准备，以赢得先机！
