房开企业拆迁补偿业务涉及的会计与增值税处理分析
发布时间：2017-06-14
房开企业对被拆迁户的补偿一般分为两种方式：一种方式是货币补偿，即按照当地政府规定的拆迁房屋每平方米的补偿标准以货币形式补偿给被拆迁户。另一种方式是房屋产权调换补偿（俗称“动迁还平”，一般是“拆一还一”），即房开企业用本开发项目的房屋或异地自行开发的房屋以及购买的房屋补偿给被拆迁户。
房开企业以货币补偿给拆迁户的，在拆迁补偿业务上，会计与税务的处理比较简单，一般说企业不会出现差错。而营改增后，以房屋产权调换补偿给拆迁户的，会计与增值税的处理就不那么简单了。现以案例的形式对此进行分析。
案例1，甲房开企业系增值税一般纳税人，2016年6月开始开发a小区项目。a小区原为平房居民区，共有200家住户，50户选择货币补偿，甲房开企业已按当地政府规定的补偿标准共计补偿1600万元。150户选择房屋产权调换补偿方式，甲房开企业用建造的本小区项目房屋安置回迁户。其中，100户原平房面积比较小，按照“拆一还一”补偿标准，得到的补偿房屋面积自然不大，这些拆迁户要求增加房屋面积共计2222.22平方米，而增加的房屋面积由拆迁户按照市场价格向甲房开企业支付价款，为此，甲房开企业共取得含税增加面积款1110万元；50户原平房面积比较大，这些拆迁户要求补偿房屋面积小于原平房面积，为此，甲房开企业按照货币补偿标准，共支付少回迁面积款600万元。a小区项目房屋含税平均售价为0.4995万元，不含税平均售价为0.45万元。按照“拆一还一”补偿标准，除50户要求减少回迁面积已获得部分货币补偿的外，共支付补偿房屋面积12000平方米。a小区项目开发可供销售建筑面积55000平方米。向当地土地管理部门支付土地出让金1000万元，已取得省级财政部门监制的财政票据。对拆迁户的补偿，甲房开企业能够提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
上述业务的会计与增值税的处理如下（单位：万元，下同）：
（一）50户选择货币补偿支付补偿款时
借：开发成本——拆迁补偿费 1600
贷：银行存款 1600
（二）取得100户回迁户支付的增加面积款时，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号，以下简称国税函〔2010〕220号文件）第六条第（一）款规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
借：银行存款 1110
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）110〔1110÷（1＋11%）×11%〕
开发成本——拆迁补偿费 1000
（三）按照国税函〔2010〕220号文件规定，向50户回迁户支付减少回迁面积款时
借：开发成本——拆迁补偿费 600
贷：银行存款 600
（四）甲房开企业，按照“拆一还一”的补偿标准，除50户要求减少回迁面积已获得部分货币补偿的外，共补偿拆迁户12000平方米的房屋，其中这里面涉及两个业务问题：一是取得开发土地的价值，即为取得开发土地而发生的拆迁补偿费。另一是用于补偿的房屋所有权发生了转移，应视同销售行为。
房开企业“动迁还平”业务，实质上是“以物易物”，即以房屋换取土地，属于非货币性资产交换行为，交换的过程实际上是购买土地和销售房屋同时完成的过程。
借：开发成本——拆迁补偿费 5994
贷：主营业务收入5400 （0.45×12000）
应交税费——应交增值税（销项税额）594
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称第18号文件）第四条规定， 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1 11%）
第五条规定， 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（ 财税〔2016〕140号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
从上面的规定可知，房开企业在计算增值税销售额时，支付的土地价款凡取得符合规定的票据和材料的，支付的土地价款可以抵减销售额。
前面会计分录（二）和（四）中会计上计提的销项税额，均是在销售额未扣除土地价款的情况下计算出来的。现根据第18号文件的规定，计算当期允许扣除的土地价款和销售额及销项税额。
（1）“动迁还平”和“增加房屋面积”两项业务允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款=〔（12000＋2222.22）÷55000）〕×（1600＋600＋1000＋0.4995×12000）=2377.44（万元）。
（2）销售额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1 11%）=（0.4995×12000＋1110－2377.44）÷（1 11%）=4258.16（万元）。
（3）销项税额=销售额×税率=4258.16×11%=468.40（万元）。
《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知 》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。
计算“增加面积”和回迁房屋视同销售的销售额时按现行增值税制度规定允许扣除的土地价款是2377.44万元，也正是这2377.44万元应少计销项税额235.6万元〔2377.44÷（1 11%）×11%〕〕，即应抵减会计上的销项税额235.6万元。因此，还应当作如下的会计处理：
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）235.6
贷：主营业务成本 235.6
房开企业用异地自行开发的房屋补偿给被拆迁户，和用本开发项目的房屋补偿给被拆迁户，在会计与增值税的处理上基本相同，这里不在进行分析。
案例2，某市乙房开企业系增值税一般纳税人，2016年8月计划开发b小区住宅项目，需要安置房屋产权调换补偿方式的回迁户有200户。但后来由于该市中医院经营场地小，已不适应当地患者就医的需要，因此，当地政府决定另选地址建造经营场地较大的环境。于是，该中医院与乙房开企业达成协议：开发b小区住宅项目改为开发中医院经营用楼，待该项目竣工后整体出售给中医院。乙房开企业与回迁户达成如下协议：由乙房开企业购置在b小区附近由丙房开企业开发的c小区住宅，按照“拆一还一”补偿标准，拆迁面积与回迁面积相等的部分，回迁户无需支付款项，但增加面积部分的款项，应按照丙房开企业对外销售价格由回迁户承担。乙房开企业应补偿回迁户面积共计15000平方米，回迁户自行承担款项的增加面积部分共计2000平方米。丙房开企业开发的房屋每平方米平均含税销售价格为0.555万元。由于乙房开企业购买房屋较多，因此，丙房开企业给予了价格优惠，按照含税销售价格每平方米0.5439万元结算。但乙房开企业对回迁户增加面积部分仍然按照丙房开企业含税销售价格0.555万元与回迁户结算，为此，回迁户向乙房开企业支付增加面积款共计1110万元，乙房开企业向丙房开企业支付增加面积款后剩余22.2万元。乙房开企业向丙房开企业购买的房屋，由丙房开企业直接向回迁户开具发票。
分析：乙房开企业从丙房开企业购置房屋安置回迁户，其销售房屋的发票由丙房开企业直接向回迁户开具，这实质是乙房开企业发生了“商务辅助服务——经纪代理服务”活动。回迁户向乙房开企业支付的增加面积款，乙房开企业再向丙房开企业支付房款后剩余的22.2万元，属于取得的含税“商务辅助服务——经纪代理服务”收入，不含税收入则为20.94万元〔22.2÷（1＋6%）〕，销项税额为1.26万元（20.94×6%）。同时，乙房开企业应向回迁户开具“销售服务业”发票。
上述业务的会计与增值税的处理如下（单位：万元）：
（1）收取回迁户增加面积款时
借：银行存款 1110
贷：其他应付款 1087.8
其他业务收入 20.94
应交税费——应交增值税（销项税额）1.26
（2）向丙房开企业支付购房款时
借：开发成本——拆迁补偿费 8158.5（0.5439×15000）
其他应付款 1087.8
贷：银行存款 9246.3
另外，在这里面还应当注意一个问题。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第（一）款规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外，视同销售服务。
假如，乙房开企业对回迁户增加面积部分，按照与丙房开企业实际结算的价款向回迁户收取，也就是说，在代理活动中没有取得经济利益。那么，乙房开企业的代理活动是否视同销售服务，应核定增值税计税依据征收增值税呢？其实不然，虽然乙房开企业在这次代理活动中没有取得经济利益，但代理活动的目的是为了取得被拆迁房屋所占的土地，因此，有责任妥善安置回迁户，外购房屋安置回迁户是有偿的，而不是无偿的，因此，不应视同销售服务核定征收增值税。
