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土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
我国现行土地增值税的基本规范为：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》
  1993-12-13    国务院令第138号
 http://hd.chinatax.gov.cn/guoshui/action/getarticleview1.do?id=1430&flag=1 
国家税务总局公告2016年第70号
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公》http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810765/n1990035/n1990118/c2505441/content.html
1993年基本法规现仍“全文有效”。
什么是“增值”？
关于增值税，花花已记不清楚说了多少遍了，有时说的口干舌燥的，朋友还是不明白，看来花花还需要努力提升水平！码完这一篇就好办了，要是还是朋友问我，我就直接发此文！偷偷的乐一下！
谁来缴税（纳税义务人）？
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
不论自然人、法人；
不论经济性质；
不论内资与外资、中国公民与外籍个人；
土地增值税征税范围？
三把标尺
标尺之一：只对转让国有土地使用权的行为课税。
具体又体现以下三点：
1.国有土地使用权征税；集体土地使用权不得买卖。
2.土地出让，一级市场，不征税。
国家出让土地要征税，就相当于自已向自己征税，故一级市场不征税。
3.土地转让，土地二级市场，征税。
 转让行为包括：出售、交换和赠与

标尺之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。即产权必须发生转移！
土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

标尺之三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）
强调房产转移要“有偿”
转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）

基本征税范围
1、转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；
2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
3、存量房地产的买卖。
改制重组过程中涉及的土地增值税政策？
1、非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

2、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

3、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

4、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

5、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
土地增值税税率？
四级超率累进税率
计算原则，两个字：配比！
在计算土地增值税时需要确定要素：
1、纳税人是谁？
房地产企业、个人、企事业。
2、卖什么样的房（地）？
卖地有卖地的方法；
卖房有卖房的方法；
新房有新办法，
老房有老办法。

配比原则应用：
土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额
【注意】开发一个项目，该项目由三个项目构成，比如征了一块50000平米的地，建设a、b、c三个项目，整个开发过程中的费用应该在三个楼盘之间进行分配，将来销售a楼盘时应该配比a楼盘的费用。
收入（应税收入）？
走个神：花花码那个税，此“税”指的就是所码的税种。财税专业的朋友在聊“税”的时候，口中所讲的税并不单指一个税。
例如：
1、增值税专用发票可以抵税。
此税指两个税种：其一是可以抵扣增值税销项税，其二是可以抵扣所得税。
2、普通发票可以抵税。
此税仅指可以抵扣所得税。
纳税人转让房地产所取得的收入（计算土地增值税的收入），是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
注：
货币收入指：现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库卷、金融债券、股票等有价证券。
实物收入指：房屋、土地、钢材等，实物的价值不太容易确定，一般需要评估。
共他收入指：如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、商誉权等。此类比较少见，其价值需要进得评估。
扣除项目？
1.取得土地使用权所支付的金额
（买地的钱）
指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。
按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
【解释】取得土地使用权所支付的金额，可以有三种形式：
（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金；
（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
土地支付金额的配比:
实际扣除土地金额=取得土地使用权所支付的金额×（已开发土地/全部土地）×（已售房/全部房）
2.房地产开发成本
（1）土地征用及拆迁补偿费
主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安置支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（2）前期工程费，指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（3）建筑安装工程费，指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（4）基础设施费,指在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（5）公共配套设施费
指开发项目内发生的公共配套设施支出。
（6）开发间接费用,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。（非房地产开发费用）
房开成本的配比:
实际扣除开发成本=所有的房地产开发成本×（已售房/全部房）
3.房地产开发费用（区分企业所得税的期间费用）
房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种情况确定扣除（标准扣除法，而不是实际扣除法）。
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
【解释】房地产开发费用计算中还须注意六个问题：
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；利息的上浮幅度是指银行贷款利率是在基准利率上上浮。
②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
③提供金融机构证明，分摊利息支出。
④全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
⑤房地产开发企业既有金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用扣除时不能同时适用两种办法。
⑥土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（税务审核关注的重点）
房开费用的配比（包括单独利息）:
实际扣除开发费=所有的房地产开发费用×（已售房/全部房）
4.与转让房地产有关的税金
注：根据2016年12月3日财政部发布的关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会〔2016〕22号）的规定，印花税应在“税金及附加”科目中进行核算，不再列入管理费用，因此可作为与转让房地产有关的税金扣除。2017年注册会计师《税法》书中未做更新！
5.财政部确定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：
加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额 房地产开发成本）×20%
旧房及建筑物扣除项目（老房子有老办法）
（1）房屋及建筑物的评估价格。（不是房屋原值）
（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
（3）转让环节缴纳的税金。（注意营改增征税的规定，实体从旧程序从新！）
【注1】评估价格=房地产重置成本价×成新度折扣率
房地产重新购置价格的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（70年代办公楼200万盖的,6成新,2009年建设同样的需要3000万，所以2009年转让时的评估价格=3000×60%）
【注2】注意，评估仅仅针对房产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。
【注3】（特殊强调）纳税人转让旧房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（实际的一年）
【注4】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
【注5】契税扣除的基本规则：凡是计入土地成本和房产成本中，即已经资本化，不能再作税金扣除；如果销售旧房并按提供旧房发票计算土地增值税的可以作为税金扣除，则可以作为税金扣除，但不能作为加计扣除5%基数。
【注6】纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
2.提供扣除项目金额不实的；
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
房地产开发企业土地增值税清算！
（一）土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）土地增值税的清算条件：
  1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
  2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
（三）非直接销售和自用房地产的收入确定
1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
3.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（四）土地增值税的扣除项目
1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证，不予扣除。
2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建安造价定额资料，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
5.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
6.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
7.扣留建筑安装施工的质量保证金：
在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
8.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
9.为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
10.拆迁安置费的扣除规定：
（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（计算）
（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（五）土地增值税的核定征收
1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
核定征收率原则上不得低于5%。
（六）清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
（七）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
土地增值税税收优惠？
1、建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
【注1】20%是起征点，19.99%都不纳税，20.01%应就其全部增值额按规定计税。
【注2】普通标准住宅应同时满足：
住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。
对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
2、因国家建设需要，政府依法征用、收回的房地产，免税。
3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
4、单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%的，予以免税。
土地增值税征收管理？
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
纳税地点：房地产所在地
纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

纳税申报
纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关申报纳税。

转自：晓花渡公众号