营业税改征增值税政策解折与疑难300问-yabo亚博88

三 母公司对各投资子公司通过银行发放委托贷款，母公司取得的利息是否向各子公司开具增值税发票？子公司可否直接凭银行付息单作为企业所得税税前扣除凭证？
答：通过银行委托贷款，应由委托方向债务人开具增值税发票，按照贷款服务缴纳增值税，税率6%。银行取得的手续费按照直接收费金融服务缴纳增值税，由银行向母公司开具增值税专用发票。子公司凭三方协议、母公司开具的增值税发票、银行利息收款凭证等作为税前扣除凭证。
这里值得一提的是，税法规定，“纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。”该规定是针对债务人而言，本例中母公司（债权人）向银行支付的手续费取得的增值税专用发票可以作为扣税凭证，抵扣销项税额。
房地产企业将开发产品转作自用是否缴纳增值税？
房地产开发公司于2016年4.30完工的商品房，在4.30之后转自用的，是否可选择简易计税方法？                                                                                                                                                                  答：4.30日前建造的销售房屋4月30日 后转自用时，不需要缴纳增值税，但转自用后再对外销售时，可选择按简易计税方法计税。
a集团公司（母公司），b公司为a的子公司（二级集团类型公司），c、d、e为b公司的子公司即a公司的孙公司。
（1）a公司从金融机构借款，a公司将借款通过委托贷款方式贷给b公司，因贷给b公司时利率高于从金融机构的借款利率，a公司需缴纳增值税，b公司再将从a公司借款平价贷给自己的下属c、d、e，没有利差，这种情况下b公司对c、d、e的借款是否属于税法规定的统借统还业务，不征增值税？或者理解为a公司已经缴纳过增值税，因而b公司可以不再缴纳增值税。
（2）若b公司免征增值税，b公司是否可以向c、d、e出具增值税普通发票？
答：a公司从金融机构借款按照高于金融机构利率水平向b公司收取利息，不符合统借统还，b公司再将资金转贷给c、d、e三家公司，也不符合统借统还，a向b收取的利息，以及b向c、d、e收取的利息，均需缴纳增值税，并可以开具增值税发票。
如果a按照不高于金融机构借款利率水平向b公司收取利息，则a公司免征增值税，当b公司将资金转借给c、d、e时，改为a与c、d、e签订借款合同，a向b出具付款委托，这样a公司不高于按照金融机构借款利率水平向c、d、e收取利息，也符合统借统还，不征增值税。
某房地产公司同时拥有房地产新项目与老项目（老项目选择简易计税方法），取得的收入同时有房屋销售收入与代建管理费收入。营改增后，该公司期间费用以及购买固定资产均取得增值税专用发票。请问：该公司期间费用与购买固定资产取得的进项在抵扣时是否需要根据收入比例计算可抵扣的金额？代建管理费按什么税目与税率计算缴纳增值税？
答：代建管理费按“现代服务—商务辅助服务—经纪代理”征税，税率6%。
直接用于简易计税项目的固定资产不得抵扣进项税额，兼用于一般计税项目与简易计税项目的固定资产进项税额可以抵扣。固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产以外其他项目取得的进项税额用于简易计税项目的，需按收入比例计算房地产项目应分摊的进项税额，再按照建筑面积的比例计算简易计税项目的进项额。房地产项目应分摊的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税房地产项目销售额 当期一般计税方法计算的房地产项目销售额）÷当期全部销售额。
当期不得抵扣的进项税=房地产项目应分摊的进项税额×（当期简易计税方法计税房地产项目建筑面积）÷房地产项目总建筑面积。
营改增后，房地产企业为促销推出“买房送汽车”、“买房送空调”等活动。个人认为：虽然销售房屋送家电或家具的对象均为同一购买人，但销售房屋不属于“服务”范畴，所以不属于混合销售。房地产企业将样板房连同家电、家具一并销售，属于文件第三十九条规定的兼营行为，应分别核算销售额，如未分别核算，则需要按17%的税率一并计算销项税额。请问：上述理解是否正确？
答：你的理解是正确的。“买房送汽车”、“买房送空调”只涉及货物不涉及服务，故不属于混合销售行为。
所谓“买房送汽车”、“买房送空调”是站在房地产开发公司的角度对客户所作的广告，其实质是“既卖房又卖车”，尽管营业执照中没有汽车、空调的经营范围，但在进行税务处理时仍应按兼营行为处理。参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税【2016】36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，纳税人卖房送汽车、空调，应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。
值得注意的是，该做法与企业所得税的规定是一致的，《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
此外，《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）规定，企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等，不征个人所得税。
财税【2016】36号文件附件规定，“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。”请问：在销售电信服务的促销活动中，如果送食用油、饮料等是否按上述规定纳税？还是属于混合销售按销售服务缴纳增值税？还是单独按无偿赠送货物视同销售纳税？
答：如果在销售电信服务的同时，附带赠送食用油、饮料，按照上述规定处理。
但如果是促销活动中赠送食用油、饮料，则需按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定执行，即单位或个体工商户将将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人需视同销售计征增值税。
对应的企业所得税政策是，《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业将资产移送他人，包括用于市场推广或销售、用于交际应酬、用于职工奖励或福利、用于股息分配、用于对外捐赠，以及其他改变资产所有权属的用途，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
对应的个人所得税政策是，《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）规定：“企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。”
某工业企业将资金借给一家商业公司，借款期一年，工业企业收取的利息，只能开具增值税普通发票，商业企业不能抵扣进项，怎么办？
答：企业融资的方式有多种：信用融资、债务融资、股权融资、其他方式。如果能够将债务融资转化为信用融资这个问题就解决了。例如，工业企业将产品卖给商业公司，约定一年后支付货款，商业公司购入后再销售给工业企业的客户并取得现金，工业企业应收取商业公司的货款中是含利息的，工业企业按照应收货款向商业企业开具增值税专用发票，商业企业取得的扣税凭证可以抵扣销项税额。
营改增后，酒店行业一般均为增值税一般纳税人，经营业务较多，住宿之外通常还有餐饮、会务、零售小商品、电话收入等。请问：对于上述业务是否需要分开核算，并按不同的税率计算缴纳增值税？
答：酒店经营住宿、餐饮、会务、商品零售、电话应分别核算，分别适用税率计算增值税。
实务中，酒店企业通过将电话费包含在住宿费当中一并开具发票，此类情形，电话费不再另行征税，向电信企业支付的电话费取得的增值税专用发票，可作扣税凭证抵扣销项税额。
目前经营公用电话业务的方式有三种：第一种是自办，即公用电话设在邮电局营业厅，由邮电部门的工作人员值守，电话费作为邮电部门的收入。第二种是委托代办，俗称"公用电话亭"。各电话亭属邮电局的经营网点，在邮电局一个统一营业执照下分列，邮电部门将"电话亭"经营人称之为代办人。代办人将向用户收取的话费全额上交，作为邮电部门的营业收入，邮电部门付给代办人劳务费。第三种是兼办，即私人住宅、小卖店以及其他单位（即兼办人），利用其自用电话兼办公用电话业务。邮电部门按月向兼办人收取管理费，并按自用电话标准收取电话费。兼办人的经营收入为按公用电话向顾客收取话费，扣除上缴给邮电部门的话费和管理费的余额。
上述三种经营方式应按下列办法进行增值税处理：
（1）公用电话无论采取哪种经营形式，电信部门取得的话费、管理费收入，均依全额按"电信服务-基础电信服务"税目征收增值税。
（2）对代办人取得的劳务费（或手续费等）应按"商务辅助服务"税目中的"经纪代理服务"项目征收增值税。
（3）对兼办人取得的收入按"电信服务"税目中的"基础电信服务"项目征收增值税。其销售额为向用户收取的全部价款和价外费用。兼办人向电信部门支付的管理费和电话费取得的增值税专用发票可以作为扣税凭证抵扣销项税额。
a知名的酒店经营管理公司（以下简称品牌公司）经营的某酒店日常业务，有下列涉税问题：
（1）客房内的mini吧商品，客户按需付费使用。请问：顾客消费该mini吧商品时，对于酒店而言，属于兼营行为还是混合销售行为？按什么税率计算缴纳增值税？
（2）酒店房费中大部分含早餐，开具发票时，也是按含早餐的房价统一开具。请问：营改增后，对于含早餐的房费，在开具增值税专用发票时是按照房费金额一并开具，还是需将早餐费用单独核算，并按扣除早餐费用后的余额开具增值税专用发票？
（3）该酒店物业是a公司租入的，对于部分区域a公司于2016年4月30日前又转租给b公司经营。顾客在转租区域（即b公司承租区域）消费餐饮，但结算时与房费一起结算。请问：a公司是否可以合并计算消费金额后按住宿与餐饮分别开具发票，同时b公司向a公司就餐饮消费开具发票？如果可以，a公司并未至b公司消费，且款项也不是a公司支付，是否会涉及三流不一致？还是必须由b公司直接就餐饮消费向顾客开具发票？
答：（1）mini吧销售货物按兼营行为处理，需单独核算销售额，并按17%的税率计算缴纳增值税。
（2）由于住宿费已包含早餐，早餐成本与住宿收入相匹配，应一并按住宿费开具增值税专用发票。
（3）有两种做法，一是a公司向b公司收取租金，b对外开具餐饮发票，餐饮成本由b公司列支。二是a公司对外开具餐饮发票，餐饮收入、成本全部在a公司账面反映，b公司无需向a公司支付租金，b公司得利视为b公司向a公司提供管理服务取得的报酬，由b公司向a公司开具管理服务费发票，b公司按照“商务辅助-企业管理”缴纳增值税。
a、b公司应先确定操作方案然后再起草经济合同。
我公司是一家专业化的武装押运公司，提供现钞等贵重物品押运服务。请问：应按“交通运输服务”还是按“现代服务-商务辅助服务-安全保护”税目征税或是按其他现代服务征税？
答：《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“交通运输服务，是指利用运输工具将货物或者旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动。”“安全保护服务，是指提供保护人身安全和财产安全，维护社会治安等的业务活动。包括场所住宅保安、特种保安、安全系统监控以及其他安保服务。”
押运服务本质上还是提供运输服务，配备武装只不过是为所运输的财产提供安全保障。故应按照交通运输服务征收增值税。
某公司出租自有商铺，该商铺于2016年4月30日前建成。出租商铺的同时，附带出租地面和地下车位。商铺楼顶出租给电信公司作为发射塔基站。请问：该公司车位租金是否可以选择简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税？商铺楼顶取得的租金收入如何计算缴纳增值税与房产税？
答：对于2016年4月30日前取得的商铺对外出租，根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）文件，该公司可以选择简易计税方法计算缴纳增值税。商铺租金、地面租金、车位出租一并按照不动产经营租赁税目，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
房屋是指具有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。房屋的楼顶、外墙对外出租，与房屋出租不同，因为出租的不是房屋，承租的目的也并非使用于房屋的用途。因此，商铺楼顶出租给电信公司作为发射塔基站，房屋的外墙出租给广告公司作广告，只征增值税，不征房产税。
2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法？
答：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
上述规定同样适用于房地产企业出租开发产品，也适用于工业企业出租自建的厂房、办公楼。《暂行办法》对自建方式取得房产的时间没有明确规定。
不动产的建设周期和使用期限都很长，与一般的产品生产、服务提供不同，不动产的建设、使用，跨改革前后期间的可能性大。对于改革前取得的房产，购买时只获得了营业税的票据，如果采取一刀切的方法，在5月1日起统一按照适用税率计算应纳税额，纳税人没有相应的进项税额抵扣，税负很可能上升。
例如，工业企业自建厂房或房地产开发企业开发项目，于2013年9月开工，2016年5月建成，按理，取得时间在2016年6月，若按一般计税方法，在2016年4月30日应支付的工程价款，均不能取得专用发票，而且施工单位也不可能选择一般计税方法，这样情形下，要求自建房产对外出租按11%缴纳增值税，显然是不合适的。
按照国务院“确保行业税负只减不增”的原则，在政策设计中，对老项目、老房产均给予了增值税的过渡政策。
基于上述原则，对于自建方式取得不动产的时间应理解为：开工日期在2016年4月30日之前的不动产，即，纳税人出租2016年4月30日前开工的自建不动产，可以选择按简易计税方法计算增值税。与上述问题相对应，纳税人将承租的2016年4月30日之前建设的不动产对外转租，可选择按简易计税方法计算增值税；将承租的2016年5月1日之后建设的不动产对外转租，按一般计税方法计算增值税。
理由同上。
建筑安装企业选择简易计税方法计算缴纳增值税时，按收到的价款扣除分包款后的余额作为销售额。请问：开具发票时，增值税专用发票的“税额”栏是就取得的全部价款按3%的税率计算填列还是就取得的全部价款扣除分包款后的余额按3%的税率计算填列?
答：《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第（二）款规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票。”
由此可见，只有财政部、国家税务总局明确规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。
建筑企业选择按简易计税方法的，尽管总包方按差额计税，但分包款已由分包方缴纳了增值税，故总承包金额其实是全额缴纳了增值税的，按照这样的理解，建筑企业简易计税项目应全额开票差额纳税。增值税专用发票上注明的税额为全额价款按3%计算的税额。例如，总包金额103万元（含税），分包金额80万元。总包方开具增值税发票的金额为100万元，税额为3万元。
某建筑公司有一异地农业节水施工工程项目（老项目），在原营业税时，在异地开具发票，税负为3%的营业税、2%的企业所得税、1%的个人所得税、0.03%的附加，合计税负6.3%。营改增后，若选择简易计税方法计算缴纳增值税，则税率为3%。请问：是否意味着对于此工程项目，税负大幅降低?
答：根据《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）文件规定，一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1 3%)×3%。实际税负相当于含税收入的2.91%。
此外，企业在异地施工开票时缴纳2%的企业所得税、1%的企业所得税是没有政策依据的。
《国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函[2010]156号）规定：“建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。”
建筑公司不同于个体工商户，不存在个体工商户的生产经营所得个人所得税问题，施工企业只征企业所得税，不征个人所得税，建筑公司的个人股东应纳的股息红利所得个人所得税由公司分配时扣缴，异地施工所在地地税机关无权征收。
关于建筑安装企业工程作业人员的个人所得税征管办法，按照《国家税务总局关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2015年第52号）执行：
（1）总承包企业、分承包企业派驻跨省异地工程项目的管理人员、技术人员和其他工作人员在异地工作期间的工资、薪金所得个人所得税，由总承包企业、分承包企业依法代扣代缴并向工程作业所在地税务机关申报缴纳。总承包企业和分承包企业通过劳务派遣公司聘用劳务人员跨省异地工作期间的工资、薪金所得个人所得税，由劳务派遣公司依法代扣代缴并向工程作业所在地税务机关申报缴纳。
（2）跨省异地施工单位应就其所支付的工程作业人员工资、薪金所得，向工程作业所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报。凡实行全员全额扣缴明细申报的，工程作业所在地税务机关不得核定征收个人所得税。
（3）总承包企业、分承包企业和劳务派遣公司机构所在地税务机关需要掌握异地工程作业人员工资、薪金所得个人所得税缴纳情况的，工程作业所在地税务机关应及时提供。总承包企业、分承包企业和劳务派遣公司机构所在地税务机关不得对异地工程作业人员已纳税工资、薪金所得重复征税。两地税务机关应加强沟通协调，切实维护纳税人权益。
（4）建筑安装业省内异地施工作业人员个人所得税征收管理参照本公告执行。
（5）本公告自2015年9月1日起施行。《国家税务总局关于印发<建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法>的通知》（国税发〔1996〕127号）第十一条规定同时废止。
关于销售建筑材料同时提供建筑服务征税问题，销售建筑材料（例如钢结构企业）同时提供建筑服务的，可在销售合同中分别注明销售材料价款和提供建筑服务价款，分别按照销售货物和提供建筑服务缴纳增值税。未分别注明的，按照混合销售的原则缴纳增值税。这样理解对吗？
答：不对，你的理解与36号文件有抵触。
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定：“一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。”
由于是同一项销售行为既涉及建筑材料又涉及建筑服务，无论合同中是否分别注明，均不能作为兼营行为处理，只能按照混合销售行为征税。
根据上述规定，从事建筑服务的单位发生的混合销售行为，应当按照向购买方收取的全部价款和价外费用作为销售额，按照建筑服务的适用税率11%计算增值税。
营改增疑难问题解答（三）
2016-05-27 高金平 高金平税频道
    1、房地产企业开发“烂尾楼”对试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额如何处理？
    按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）第一条第（十三）项第1目规定：试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。”
    某公司原以10亿元购入一个刚出正负零(刚从地面露出)的在建房地产项目，缴纳营业税5000万元，按照财税[2003]16号文件关于税目及营业额的相关规定，其购入项目开发完再销售的，允许按照扣除买入价后的差额作为营业额征税，但税务机关要求按销售面积配比扣除。截至2016年4月30日，尚有2500万元未抵扣。申请退还营业税时遇到下列难题：
    （1）该项目被国税认定为房地产开发企业的老项目，不属于地税管理的“纳税人销售外购的不动产”的征管范围，因此试点后销售开发产品计征增值税时，无论是选择简易计税方法还是按一般计税方法，均不能将试点前尚未扣除的买入价余额2500万元从销售额中扣除。
    （2）国税不允许计算增值税时扣减销售额，遂企业要求地税退回营业税，地税认为，这是税制存在问题，不属于《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号附件二）允许退还营业税的情形，不予退回营业税。
    请问：
    （1）本项目后期应纳增值税若归国税管理，其购入在建项目的金额能否从销售额中扣除？若不能扣除，卖方购入土地的价格能否在本企业扣减销售额？
    （2）36号文件规定能够退还营业税包括哪些情形？原营业税差额征收不足抵扣的，营改增后能否将未抵扣购入所含税款请求地税局退回？目前地税局不接受这种申请，怎么办？
    答：（1）《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第三条规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。而《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）第一条第（三）项第10目规定，只有房地产项目适用一般计税方法计算销售额才允许扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款，且允许扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。因此，该企业销售剩余开发产品，无论选择简易计税方法或是一般计税方法均不得扣除受让的在建工程剩余买价。
    （2）《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）第一条第（十三）项第1目适用于原营业税政策按差额征税的所有情形。该企业的情形完全符合退还营业税规定，试点前尚未扣除的买入价余额2500万元，由企业撰写书面申请，提供尚未扣除金额的相关证据及上述税法依据向主管地税机关办理退税手续。
    4、某个人2010年购入土地一块，一直未办理土地证，2016年6月出租给甲公司用作停车场。
    请问：该个人能按简易办法征税吗？甲公司收取的停车费能按简易办法征税吗？
    答：《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，“纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。”即使该个人对土地未办理土地证，但其实质上于2010年购入取得该土地使用权，该个人将土地使用权出租给甲公司，可以“不动产经营租赁”适用5%的简易计税方法计算缴纳增值税。
    《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》（税总纳便函〔2016〕71号）解释“一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。”因此，甲公司于2016年6月从个人处租入土地使用权作为停车场对外出租，不得适用简易计税方法，需适用一般计税方法按11%的税率计算缴纳增值税。根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，个人出租不动产可以申请税务机关代开增值税专用发票，甲公司从个人取得的增值税专用发票（5%征收率）可以进项抵扣。
 
    7、为促成混凝土生产企业a（甲方）与建设集团b（乙方）之间的混凝土销售业务，自然人王某（丙方）作为垫资服务商。合同约定：混凝土销售价格：300元/方，甲每月依乙方验收单中的销售数量按300元/方向乙开具发票，丙方在甲方向乙方发货前支付预付款给甲方，乙方收到货物后三个月内支付货款给丙方，同时，甲方按月依据销售数量支付给丙方42元/方的佣金。
    请问：这笔佣金应按什么税目征税？是按“保理”、“居间”、“直销”还是按“经销”征税？甲方取得佣金进项税能抵扣吗？
    答：丙方取得的42元/方的佣金其实质属于融资利息，丙方应按“金融服务—贷款服务”计算缴纳增值税，甲方不能抵扣进项。
    8、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
    销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 11%）
    假如：当期允许扣除的土地价款是100万元，其对应的增值税=100÷（1 11%）×11%= 9.91万元。
    请问：这9.91万元是冲土地成本还是冲收入？会计如何处理？企业所得税如何处理？土地增值税如何处理？
    答：《财政部关于印发<营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定>的通知》（财会[2012]13号）规定：“企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主营业务成本”等科目。”
    借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 9.91万元
    贷：主营业务成本    9.91万元
    企业所得税处理：抵减的销项税额应并入当期所得征税，因会计上已冲减营业成本，故无需作纳税调整。
    计算土地增值税时，按照土地的实际成本100万元扣除。
    9、企业发行债券及股票，涉及的发行费等相关费用，其进项税能否抵扣？
    答：发票股票及债券向第三方支付的发行费等金融服务费的进项税可以抵扣。
    10、房地产企业开发房地产，企业将其中一部分开发产品转为固定资产并对外出租，一年后，企业将该些固定资产对外转让。
    请问：转让时，其销售额是否可扣除土地成本？
    答：房地产企业将一部分开发产品转为固定资产对外出租后再转让，如果开发产品产权已办理至房地产开发公司，则房地产开发公司对外转让时，不属于销售开发产品，需按《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）的相关规定进行，不得扣除土地成本。如果开发产品产权未办理至房地产开发公司，则房地产开发公司对外转让属于销售开发产品，选择一般计税方法时可以扣除对应的土地价款。
    11、某集团公司本部没有实体业务，将厂房、土地出租给子公司，每年收取租金，年租金收入超过500万元。
    请问：可否认定为“不经常发生应税行为”按小规模纳税人计算缴纳增值税？
    答：《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）文件中规定，“增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。”由此可见，“不经常发生应税行为”是指偶然发生，不构成纳税人经营业务的常态，通常营业执照经营范围中无此类业务。在判定一项业务是否属于“不经常发生应税行为”时，不仅看该业务发生的频率，更要看该业务是否构成企业经营行为的常态。
    集团公司本部虽然没有实体业务，但是将厂房、土地出租给子公司已构成集团本部业务的常态，即使租金每年收取一次，依然属于集团公司常态化的业务收入，如果年销售额达500万元，需要办理一般纳税人资格认定。
   12、租赁公司处置融资租赁设备如何进行增值税处理？
某融资租赁公司（以下称租赁公司）在2012年12月与a公司签署融资租赁合同，金额合计859万元。2014年9月a公司因资金短缺无法支付租金，2015年9月租赁公司开始处置a公司承租的融资租赁设备，2016年1月租赁公司将部分融资租赁设备处置给b公司，收回处置资金250万元，现b公司要求租赁公司开具增值税专用发票。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三条规定，条例第一条所称销售货物，是指有偿转让货物的所有权。
一种观点认为融资租赁设备应作为a公司的抵债资产，a公司应视同销售，应向租赁公司开具增值税专用发票，租赁公司处置融资租赁设备时，可向b公司开具税率17%的增值税专用发票（备注：实际情况是租赁公司无法取得a公司的发票)。
另一种观点认为融资租赁设备所有权归属于租赁公司，租赁公司收回的融资租赁设备不属于抵债资产，租赁公司在处置融资租赁设备时应按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。
    请问：上述哪一种观点正确，租赁公司处置上述设备时应如何进行税务处理？
    答：第二种观点正确。融资租赁期满前，设备所有权归出租方。自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产，应区分不同情形征收增值税：（1）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；（2）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照3%征收率减半征收增值税。应纳增值税=含税售价÷1.03×2%，租赁公司可开具增值税普通发票，也可以放弃减征，直接按3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。
    13、融资租赁公司兼营融资性售后回租如何计算超税负返还？
    《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）第二条第（二）项、第（三）项规定，经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人中的一般纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述规定执行，2016年8月1日后开展的有形动产融资租赁业务和有形动产融资性售后回租业务不得按照上述规定执行。本规定所称增值税实际税负，是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例。
    请问：具体操作是按单项计算税负还是按总体计算税负？如何计算？
    答：按照当月有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务的增值税实际税负计算。增值税实际税负，是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用（售后回租不含本金，下同）的比例。
    即征即退税额＝（当期融资租赁服务应纳税额 当期融资性售后回租服务应纳税额）-（当融资租赁服务取得的全部价款和价外费用 当期融资性售后回租服务取得的全部价款和价外费用）×3%
    当期融资租赁服务应纳税额＝当期融资租赁服务销项税额－当期融资租赁服务可抵扣进项税额
    当期融资性售后回租服务应纳税额=当期融资性售后回租销项税额-当期融资性售后回租可抵扣进项税额
    当期融资租赁服务销项税额＝当期融资租赁服务销售额×17%
    当期融资性售后回租服务销项税额=当期融资性售后回租服务销售额×6%
    按照上述办法计算，即征即退税额大于零时，税务机关应按规定办理退税手续。
    14、营改增后第三方支付公司销售预付卡如何进行增值税处理？
    我公司从事第三方支付，特别是预付卡业务，客户购卡需要发票，卡消费单位不确定，可能是超市，也可能是餐馆，由我司结算给商户，我司取得的实际收入仅为手续费收入。
    请问：营改增后如何处理开票及税收等问题？
    答：第三方支付公司销售预付卡，不属于增值税征收范围，不征增值税，故不得开具税务发票，只能开具收款收据，消费者持卡消费时，由商家向消费者开具税务发票，第三方支付公司取得的售卡金额扣除与商家的结算款后的差额作为手续费收入处理，按照经纪代理税目征收增值税。第三方支付公司应将手续费收入发票开给有关商家。
    需要说明的是，预付卡业务，很少有企业自己购买自己消费，大都是用于回扣或贿赂，不仅扰乱市场秩序，更导致腐败，应予以取缔，建议企业停止经营此类业务。如果售卡时开具税务发票，因没有真实具体的货物劳务或服务交易，应按虚开增值税发票处理。
    15、金融商品转让征收增值税应注意哪些问题？
    请问：企业将持有上市公司的原始股解禁后在二级市场转让是否征收增值税？企业购买理财产品取得收益是否按金融商品转让征收增值税？关于金融商品转让的征收范围及计算方法能否作详细解释？
    答：财税[2016]36号文件规定，金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。
    纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
    金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
    转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
    金融商品转让，不得开具增值税专用发票。
    销项税额=（转让价-买入价）÷（1 6%）×6%
    从以上的规定可以看到，只有买入金融商品再卖出才需征收增值税。企业取得股权的方式有三种，一是新公司设立时认缴方式获得，二是对一家已经成立的公司以增资方式认购获得；三是通过股权转让方式受让获得，只有第三种方式才属于买入方式。此外，企业在上市前获得的股权不属于有价证券，不作为金融商品对待，故凡原始股解禁转让，均不应征收增值税。企业参与上市公司再融资，以认购（增资）方式获得的股票，虽然属于金融商品范畴，但由于取得的方式是增资而不是购入，故也不应纳入征收范围。企业只有在二级市场购入的股票再转让时才需缴纳增值税。目前，个人转让金融商品免征增值税。
    营改增之前，各地做法不一，多数地方对原始股转让、转让定增股票不予征收营业税，少数地方要求大小非解禁征收营业税，并以上市公司ipo发行价作为买入价，这样做是缺少政策依据的。
    除此之外，关于增值税计税依据问题，原《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，“金融企业（包括银行和非银行金融机构，下同）从事股票、债券买卖业务以股票、债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额。买入价依照财务会计制度规定，以股票、债券的购入价减去股票、债券持有期间取得的股票、债券红利收入的余额确定。”《国家税务总局关于债券买卖业务营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第50号）进一步明确：“金融企业从事债券买卖业务，以债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额，买入价应以债券的购入价减去债券持有期间取得的收益后的余额确定。”
    营改增后，金融商品持有期间（含到期）利息收入按照贷款服务征税，由此可见买入价将不再扣除金融商品持有期间的利息。由此推断，股票的买入价也不应扣除股票持有期间取得的股息，即企业从上市公司取得的股息红利不征增值税。
    理财产品属于金融商品，如果该理财产品允许在二级市场流通，则应按照金融商品转让征收增值税，反之，若理财产品不能在二级市场流通，只能到期赎回，则不能按照金融商品转让征收增值税，其取得的收益应区别情况处理，若该理财产品可以取得固定或保底的回报，应作为利息收入按照贷款服务征收增值税，若理财收益不固定、不保底，则不征增值税。
    关于金融商品转让的征收范围及计税依据问题，营改增后，财政部、国家税务总局应当会有新的文件出台，请随时关注并遵照执行。
房地产企业将开发产品转为固定资产后销售如何缴纳增值税？
答：房地产公司将自建开发产品转为固定资产使用后再对外出售，应区别情况处理：
（1） 如果转为固定资产并办理房屋产权登记，按《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税局总局公告2016年第14号）执行：
① “一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款的价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预纳税税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税”
应预纳税款=（全部价款 价外费用）÷（1 5%）×5%
应纳税额=（全部价款 价外费用）÷（1 5%）×5%
②“一般纳税人转让其2016.4.30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用 为销售额计算应纳税额，纳税人应以取得的全部价款的价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。”
应预纳税款=（全部价款 价外费用）÷（1 5%）×5%
应纳税额=（全部价款 价外费用）÷（1 11%）×11%-进项税额-预缴税款
③“一般纳税人转让其2016.5.1后自建的不动产，适用计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预片率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。”
应预纳税款=（全部价款 价外费用）÷（1 5%）×5%
应纳税额=（全部价款 价外费用）÷（1 11%）×11%-进项税额-预缴税款
④小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用 为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
应预纳税款=（全部价款 价外费用）÷（1 5%）×5%
应纳税额=（全部价款 价外费用）÷（1 5%）×5%
⑤以上自建时间按照《建筑工程施工许可证》上注明的开工日期确定 ，施工证可证上未注明开工日期的，按照建筑 工程承包合同注明的开工日期确定。
（2） 如果转为固定资产未办理产权登记，实际对外销售时，仍按销售开发产品执行，若该项目属于房地产老项目可选择简易计税方法，取得欲收帐款按3%征收率预缴增值税，房产交付结转收入时5%的征收率办理纳税申报。
应预纳税款=（全部价款 价外费用）÷（1 5%）×3%
应纳税额=（全部价款 价外费用）÷（1 5%）×5%
选择一般计税方法的，取得预收帐款按3%征收率预缴增值税，房产交付结转收入时按照11%的税率办理纳税申报。
应预缴税款=（全部价款 价外费用）÷（1 11%）×3%
应纳税额=（全部价款和价外费用 –分摊的土地出让金）÷（1 11%）×11%-进项税额-预缴税款
若为房地产新项目，按照一般计税方法处理。

房地企业收取部分房款提交开票可扣减的土地价款如何计算？
房地产开发企业 销售200平方米房屋售价100万元 ，首付50万元，上款后开具发票，则可抵减销售额的土地成本，按200平方米计算还是100平方米？
答：收到首付款50万元时按3%计算预缴增值税，开发产吕交付给业主时结转主营业务收入，同时计提销项税，可以扣除的对应的金额为该房屋面积200平方米占总建筑面积的比例计算分摊的土地价款。
但是，如果收到首付款即开具增值税发票的，纳税义务发生时间为发票开具的当天。
允许扣除的土地价款=土地价款×（本套商品房的建筑面积÷总可售建筑面积×（首付款÷本套房款）
房地产企业已纳营业税部分的预收款后续如何处理？
房地产开发公司尚未完全竣工的开发产品，其预收款已按5%缴纳了营业税，在随后开具销售不动产发票时，增值税如何缴纳？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税总局公告2016年第18号）第17条》“一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4.30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值 税普通 发票，不得开具增值税专用发票。”对于后续收取的销售款，就收取的销售款部分缴纳增值税。

房地产企业新老项目同时销售应如何计算增值税？
房地产项目一期未建部分的施工许可证要在2016年4月30日 以后才能取得，那么该项目就涉及老项目也有新项目的情况，若新项目按一般计税方法缴纳增值税，已经发生的外购费用能否抵扣？
答：房地产新老项目的判断，不是看施工许可证取得的日期，而是看《建筑工作施工许可证》注明的合同开工日期是否在2016年4.30日前，施工许可证取得日期与合同开工日期会有差异。房地产新项目按一般计税方法计税时，可以按向购买方取提的全部价款的价外费用 扣除对应的土地出让金作为销售额，2016.5.1日 之后发生的建筑安装费等凭取各的增值税专用发票作为抵扣凭证。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
新项目按一般计税方法征税，前期已取得费用 的营业税发票或增值税普通发票，无进项抵扣

房产销售试点后取得按揭款如何缴纳增值税？
2016.5.1交签订合同并收取了首期款，缴纳了营业税，而按揭款在5.1日后到帐。这种情况 应按合同签订时间全部缴纳营业税还是仅按揭款部分缴纳增值税？
答：按揭款在5.1日以后到帐，属于预收帐款按3%预缴增值税，开发产品交付结转收入按5%或11%计提增值税。原已缴纳营业税的预收帐款结转收入时不再缴纳增值税。

营改增后房地产新老项目与土地增值税清算项目是否一致？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的能知》（国税发【2006】187号）第一条，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算“
2016.5.1号是营改增的时间分界点，房地产新项目按一般计税方法计证增值税，房地产老项目可以选择适用简易计税方法或一般计税方法缴纳增值 税
由于分期开发需要分别领取施工许可证，故理论 上土地增值税的清算对像也是按施工许可证对应的项目确定，但实务中关于土地增值税清算对象的确定，各地执行标准不一。

请问：房地产开企业收到政府各种名义 的财政补助，在房地产企业按销售额计算销项税额时，允许扣除的土地价款是否需要 将该部分返还扣减？
答：只要没有足够的证据证明是土地价款返还，就不能冲减土地成本，应按政府补助处理，并区分与收益 相关的政府补助，与资产相关的政府补助，分别计入营业外收入，递延收益。

如何理解工程承包合同中的“以房抵债“条款？
甲房地产开发公司与乙建筑公司签订二期工程施工合同，双方约定完工后以开发完工的一期商品房抵付工程款，但售房合同和发票等 一切手续仍以开发公司名义办理，在实际卖出该抵债房产后，开发公司再把款荐转给建筑公司，请问：如果税务机关检查施工合同注明的商品房抵付工程款，是否会要求甲公司再缴纳一道增值税？
答：甲公司与乙公司签订的施工合同中注明的一期商品房抵付工程款，其实质是以商品房作为工程款的担保 ，甲方并没有与乙方签订商品房销售合同，商品房所有权只能转让一次，开发公司将商品房卖给施工企业就不能再卖给其他客户。换句话说，开发公司与施工企业之间并没有发生不动产转让行为，因此不征增值税。

营改增后房地产新老项目与土地增值税清算项目是否一致？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187）第一条，“土地增值税以国家有关部门审批 的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”
20016.5.1是营改增的时间分界点，房地产新项目按一般计税方法计征增值税，房地产老项目可以选择适用简易计税方法或一般计税方法计算缴纳增值税。
由于分期开发需分别领取施工许可证，故理论土地增值税的清算对象也是按施工许可证对应的项目确定，但实务中关于土地增值税清算对象的确定，各地执标准不一

营改增后甲供材业务增值税如何处理？
请问？房地产项目对于甲供材料是否可以抵扣进项税额？甲供材料部分是否还需并入主包工程价款缴纳增值税？
答：房地产企业自购材料取得的增值税专用 发票，可以作为扣税凭证扣销项税额，房地产企业自行采购的建筑 材料与施工单位无关，施工 销售额不含甲供材。

房地产企业未取得收入前是否需要登记为一般纳税人？
请问“在房产项目开发初期，即未取得销售收入之前，是否可以申请登记为一般纳税人？如何办理登记手续？
答：《国家税务总局关于纳税人认定或登记一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2015年第59号）第一条规定：“纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售图片昆明和征收率简易计税应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取提的增值税扣税凭证同，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额
尽管有此规定，还是建议及时办理一般纳税人资格登记，以减少纳税争议。
根据财税36号文第四条“年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账薄，根据合法，有效凭证核算。”第五条“符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，根据《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015第18号）纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：
1. 纳税人向主管税务机关填报《增值税一般纳税人资格登记表》并提供税务登记证件（包括纳税人领取的由工商行政管理部门核发的加载法人和其它组织统一社会信用代码的营业执照）
2. 纳税人填报内容与税务登记信息一致，主管税务机关当场登记
3. 纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或才不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。

房地产企业缴纳的政府规费可否扣减销售额？
营改增后，房地产企业一般计税项目支付的土地出让金可以扣减销售额，请问：支付的市政配套费和其它各种政府收费是否也可以抵扣？
答：不可以。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条“支付的土地价款，是指向政府，土地管理部门或受政府委托收取土地和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政策票据。”即只能扣除土地出让金，不得扣除相关配套费用，拆迁补偿费用等 ，接受投资的土地使用权也不能扣减销售额，

收到预收款时增值税纳税义务是否发生？
房地产企业的一期 二期老项目，目前进行尾盘销售，签订并收到房款后即开具购房发票，并于手续办理完毕后交付房屋。请问，预收帐款按3%征收率预缴增值税，按销售额申报增值税的时间仍然是开发产品交付嘛？
答：从2016.5.1起，房地产企业收取预售房款开具收款收据，开发产品交付时开具增值 税发票，如果预收帐款开具增值税发票，在按3%预缴增值税的同时，必须按按照增值税税率（11%）或征收率（5%）办理纳税申报。

房地产企业收取的诚意金和定金是否按预收帐款处理？
答：诚意金不属于预收款女性质，应计入“其它应付款”科目，收取时应向支付方开具收据。定金属于预收房款性质，需按3%征收率预缴增值税。预收帐款开具收款收据，待开发产品交付给业主时开具增值税发票，并计提销项税。
为避免纳税争议，建议在领取预售许可证之前，与潜在业主签订《预约登记协议》收取预约登记费。

房地产公司因履行担保连带责任取得的违约金是否缴纳增值税和土地增值税？
某房地产公司与客户签订的商品房销售合同中有一条买受人违约责任的条款“如买受人向银行申请按揭或公积金贷款，由出卖人作为借款担保人的，如买受人未按借款合同约定偿还按揭银行贷款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人承担连带责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，并向买受人按合同总额百分之一计算违约金。”客户a是采用按揭方式买房，2016.4客户a逾期未支付按银行规定a需支付贷款本息35100元，导致房地产公司多次催缴，客户a都未履行相应的责任。2016.5房地产公司向法院起诉a，最终客户a向房地产支付了逾期还款欠款35100元及违约金3475元 合计38575元
请问：上述业务中房地产公司因承担担保责任取得的违约金3475元是否应作为销售不动产的价外费用 ，征收增值税及土地增值税？
答：出卖人为买受人提供担保，由于是在商品房销售合同中约定 的，尽管担保与卖房是两笔业务 ，但是在同一份销售合同中约定，且担保人是销售方，被担保人又是买方，故该违约金应理解为与销售不动产相关价外费用，会计上可作为营业外收入，但必须作为价外费用计算增值税，税率同该房地产企业销售开发产品适用的税率或征收率，同时，该违约金作为土地增值税条例中规定的“相关经济利益”并入收入总额缴纳土地增值税
值得一提的是，，如果房地产公司为某公司单独提供担保服务收取的费用属于“金融服务————直接收费金融服务”，其收取的违约金属于“直接收费金融服务”的价外费用 。

房地产企业如何从税务角度 选择材料供应商？
一般纳税人的房地产企业，假设一般纳税人的材料供应公司材料投标价为100万，另一个小规模纳税人的材料供应公司投标价为90万。请问：如何从税务角度选择中标单位？
答：假设一般纳税人（税率17%）含税售价为x，附加税费为10%（含城建税和教育费附加），影响利润的因素有“增加的采购成x÷1.17”，“少缴的城建税及附加0.1×x0.17×x÷1.17”:假设小规模纳税（征收率3%）含税售价为y，附加税费率为10%（含城建税和教育附加）影响利润的因素有“增加的采购成本y÷1.03”，少缴的城建税及附加0.1×0.03×y÷1.03
。令成本因素相等，找出它们平衡点的比价：
x ÷1.17-0.1×0.17×x÷1.17=y÷1.03-0.1×0.03×y÷1.03
y÷x=0.86798
即，从小规模纳税人处采购并取得3%增值税专用发票，价税合计最多只能占一般纳税人价税合计价格的86.8%。即 若取得3%的增值税专用 发票，价税合计数底于取提17%的增值 税专用 发票的868.%才是合算的

房地产企业广告费等营销费用能否进项抵扣？
请问：房地产企业 的营销费用 如果能够取得增值税专用 发票，能否作为进项抵扣？关联的广告公司是否需要 办理一般纳税人资格登记才能开具增值税专用 发票？
答：企业发生的广告宣传费用 的进项税准予抵扣销项税额，关联的广告公司若未达一般纳税人标准，无需办理一般纳税人人资格登记，小规模纳税人向国税机关 申请代开增值税专用发票。

兼用于简易计税项目与一般计税项目的进项税如何计算抵扣？
房地产开发公司某项目分期开发，目前一期二期是老项目，按照简易计税方法计征增值税，期还没开发。请问：目前取得的办公室装饰，办公用品，水电费 邮政电信等增值税专用 发票是否均不能抵扣，而应该等 到三期开发后取提的才能进行分摊抵扣？这个起始点是不是三期的建筑 工程施工许可证上注明的开工日期？
答“增值税按月报。办公用品等 外购项目的进项税，兼用于简易计税项目和一般计税项目，并按照建筑面积的比例按月计算分摊，年末调整。
尽管三期还没有动工，但动工前管理部门要为三期提供服务，相应地，管理费用 中的办公用品，水电费等 ，三期应当参与分摊计算允许抵扣的进项金额，因此，开始分摊的时点应当以三期立项批复之日《有了确定 的建筑面积》确定。

一、问：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，是否需要预缴增值税？
　　答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，应预缴税款=预收款÷（1 适用税率或征收率）×3%。

二、问：房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，是否需要相关凭证？
　　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

三、问：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应该如何计算增值税应纳税额？

　　答：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，适用税率为11%。

　　根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
四、问：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在计算增值税应纳税额时，如何确定销售额？
　　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

　　一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

五、问：什么是房地产老项目？
　　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，房地产老项目是指：

　　（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

　　（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

六、问：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应该如何处理？
答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

七、问：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，如何计算增值税应纳税额？

　　答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

八、问：纳税人销售自行开发的房地产项目，已在4月30日前向地税机关缴纳营业税预收款，但未开具营业税发票的，能否在5月1日后开具增值税发票？

　　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具（或申请代开）增值税专用发票。

九、问：纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，应该开具什么发票？
　　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，可以开具增值税普通发票，不得开具（或申请代开）增值税专用发票。
十、问：房地产开发企业接盘后继续开发、销售的房地产项目，是否属于销售自行开发的房地产项目的范围？
　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定的销售自行开发的房地产项目。

来源：深圳国税
河南国税解答10个营改增等热点问题
2016-12-19 河南国税 景峰
 
问题一 小规模纳税人到税局代开专票，不能享受小微企业月销售额3万以内、一季度9万以内免征增值税的政策，要按代开专票的票面税额缴纳增值税？
答：一、根据《国家税务总局关于印发《税务机关代开增值税专用发票管理办法（试行）》的通知》（国税发〔2004〕153号）规定，增值税纳税人申请代开专用发票时，应填写《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》（式样见附件，以下简称《申报单》），连同税务登记证副本，到主管税务机关税款征收岗位按专用发票上注明的税额全额申报缴纳税款，同时缴纳专用发票工本费。
二、根据《国家税务总局关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第57号）规定，增值税小规模纳税人月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，当期因代开增值税专用发票（含货物运输业增值税专用发票）已经缴纳的税款，在专用发票全部联次追回或者按规定开具红字专用发票后，可以向主管税务机关申请退还。
因此，代开专用发票应当按发票注明的税额全额缴纳税款，增值税小规模纳税人月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，当期因代开增值税专用发票（含货物运输业增值税专用发票）已经缴纳的税款，在专用发票全部联次追回或者按规定开具红字专用发票后，可以向主管税务机关申请退还。
 
问题二 国地税关联以后，三方协议是不是可以只签一方？
答：根据《河南省国家税务局税收业务规范》规定，4.21—457 授权（委托）划缴协议【业务概述】纳税人通过与税务机关、开户银行签署委托银行委托划转税款协议的方式，利用电子缴税系统缴纳税费、滞纳金和罚款。【办理流程】1.办税服务厅向纳税人提供《委托银行代缴税款三方协议》或《委托划转税款协议书》。2.开户银行在《委托银行代缴税款三方协议》或《委托划转税款协议书》上填写银行账户信息，并与纳税人签订协议，加盖银行印章。3.签署《委托银行代缴税款三方协议》的，税务机关登录纳税人银行账户信息，并通过电子缴税系统进行验证，验证通过后与纳税人签订协议，加盖税务机关印章。
因此，三方协议是纳税人通过与税务机关、开户银行签署委托银行委托划转税款协议的方式，利用电子缴税系统缴纳税费、滞纳金和罚款。经与办税厅人员核实，目前三方协议需要和国地税部门分别签订。
 
问题三 2016年定额发票的报销有时间限制吗，比如发票是2015年的是否能在2016年报销？
答：一、根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条规定，发票使用……（四）门票、过路（过桥）费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票继续使用。
二、根据《国家税务总局关于明确普通发票分类代码中年份代码含义的通知》（国税函〔2005〕218号）第一条规定，普通发票分类代码中的第6、7位年份代码，是指发票的印刷年份，并非发票的使用年份，可以跨年度使用。但各地普通发票的印制数量也应严格控制在一年以内，防止过多冗余，避免造成损失。
三、根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）的规定，第二十一条　不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。第二十二条　开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。
四、根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第十九条规定，纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。
五、根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）的规定，第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。……
第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；（二）企业所得税税款；（三）税收滞纳金；（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；（六）赞助支出；（七）未经核定的准备金支出；（八）与取得收入无关的其他支出。
因此，国税定额发票在使用中。如您取得河南国税的定额发票，可登陆河南省国家税务局12366纳税服务网站（www.12366.ha.cn），在“办税服务”-“涉税查询”-“发票流向及开具信息查询”栏目输入发票代码、发票号码、收款方纳税人识别号进行查询。普通发票分类代码中的第6、7位年份代码，是指发票的印刷年份，并非发票的使用年份，可以跨年度使用。纳税人按照规定如实开具的发票可以正常使用。
 
问题四 2016年12月6日开的新车购置发票，因为厂家抵押合格证暂时不能给我，那么12月31日以后我再交购置税，能享受减半吗？
答：根据《财政部 国家税务总局关于减征1.6升及以下排量乘用车车辆购置税的通知》（财税〔2015〕104号）规定，自2015年10月1日起至2016年12月31日止，对购置1.6升及以下排量乘用车减按5%的税率征收车辆购置税。……乘用车购置日期按照《机动车销售统一发票》或《海关关税专用缴款书》等有效凭证的开具日期确定。
因此，自2015年10月1日起至2016年12月31日止，对购置1.6升及以下排量乘用车减按5%的税率征收车辆购置税，乘用车购置日期按照《机动车销售统一发票》或《海关关税专用缴款书》等有效凭证的开具日期确定。
 
问题五 户口在许昌，在鹤壁买的房，买了车，去交购置税都需要什么材料，是不是必须要居住证或者暂住证？
答：根据《河南省国家税务局税收业务规范》规定，4.6—417 车辆购置税申报【纳税人应提供资料】1.《车辆购置税纳税申报表》2份；2.纳税人身份证明原件及复印件：——内地居民，提供内地《居民身份证》或者《居民户口簿》（上述证件的发证机关为非车辆登记注册地的纳税人在申报纳税时需同时提供车辆登记注册地的居住证或者暂住证）或者军人（含武警）身份证明；——香港、澳门特别行政区、台湾地区居民，提供入境的身份证明和居住证明；——外国人，提供入境的身份证明和居住证明；——组织机构，提供《组织机构代码证》或者《税务登记证》或者加载统一社会信用代码的营业执照或者其他有效机构证明。3.车辆价格证明：——境内购置车辆，提供纳税人购买应税车辆支付给销售者的全部价款和价外费用的凭证，包括《机动车销售统一发票》（发票联和报税联）或者其他有效凭证；——进口自用车辆，提供《海关进口关税专用缴款书》、《海关进口消费税专用缴款书》或海关进出口货物征免税证明。4.车辆合格证明：——国产车辆，提供整车出厂合格证明或者车辆电子信息单；——进口车辆，提供车辆电子信息单、《中华人民共和国海关货物进口证明书》或者《中华人民共和国海关监管车辆进（出）境领（销）牌照通知书》或者《没收走私汽车、摩托车证明书》。5.符合免（减）税规定的车辆，纳税人在办理纳税申报时，应报送车辆购置税免（减）税相关资料：——因不可抗力因素导致车辆受损证明资料原件及复印件；——库存超过3年车辆证明资料原件及复印件；——行驶8万公里以上试验车辆的证明资料原件及复印件。6.免税车辆重新申报车辆应提供以下资料： ——发生二手车交易行为的：纳税人身份证明原件及复印件、《二手车销售统一发票》、《车辆购置税纳税申报表》和《车辆购置税完税证明》正本原件；——未发生二手车交易行为的：纳税人身份证明原件及复印件、《车辆购置税纳税申报表》、《车辆购置税完税证明》正本原件及有效证明资料。7.补税车辆应提供以下资料：——车主身份证明、车辆价格证明、《车辆购置税纳税申报表》和补税相关资料。
因此，您可携带上述资料到您单位主管税务机关办理车辆购置税申报事宜，若您的《居民身份证》或者《居民户口簿》的发证机关为非车辆登记注册地，则您在申报缴纳车辆购置税时需同时提供车辆登记注册地的居住证或者暂住证。
 
问题六 增值税发票是否取消认证政策？
答：一、根据《国家税务总局关于纳税信用a级纳税人取消增值税发票认证有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第7号）规定，纳税人取得销售方使用增值税发票系统升级版开具的增值税发票（包括增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票，下同），可以不再进行扫描认证，通过增值税发票税控开票软件登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。增值税发票查询平台的登录地址由各省国税局确定并公布。纳税人取得增值税发票，通过增值税发票查询平台未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。……本公告自2016年3月1日起施行。
二、根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第五条规定，扩大取消增值税发票认证的纳税人范围 （一）纳税信用b级增值税一般纳税人取得销售方使用新系统开具的增值税发票（包括增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票，下同），可以不再进行扫描认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。
三、根据《国家税务总局关于按照纳税信用等级对增值税发票使用实行分类管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第71号）第二条规定，扩大取消增值税发票认证的纳税人范围 将取消增值税发票认证的纳税人范围由纳税信用a级、b级的增值税一般纳税人扩大到纳税信用c级的增值税一般纳税人。对2016年5月1日新纳入营改增试点、尚未进行纳税信用评级的增值税一般纳税人，2017年4月30日前不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票选择确认平台，查询、选择、确认用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。本公告自2016年12月1日起实施。
因此，目前对于纳税信用等级a、b、c级的纳税人可通过本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。
 
问题七  房地产企业在地税已交过营业税的收入要在2016年12月31日前给不动产发票开具完吗？
答：一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十七条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
二、根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条规定，发票使用…… （七）……纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。
因此，如果是属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票，不受“2016年12月31日前”时间限制。　
 
问题八  营改增一般纳税人存在一般计税和简易计税两种征税方式，购进的同时用于这两种计税方法的设备是否可以抵扣？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件一第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。……
因此，既用于一般计税项目又用于简易计税项目所购进的设备可以抵扣。
 
问题九  出口退税企业善意取得虚开增值税专用发票是否可以享受出口退税的优惠？
答：根据《国家税务总局关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知》（国税发〔2000〕187号）规定，购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。但应按有关规定不予抵扣进项税款或者不予出口退税；购货方已经抵扣的进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。购货方能够重新从销售方取得防伪税控系统开出的合法、有效专用发票的，或者取得手工开出的合法、有效专用发票且取得了销售方所在地税务机关已经或者正在依法对销售方虚开专用发票行为进行查处证明的，购货方所在地税务机关应依法准予抵扣进项税款或者出口退税。
因此，纳税人善意取得虚开的增值税专用发票，对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处，但不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。
 
问题十 增值税专用发票超过180天未认证是否可以补救？
答：一、根据《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函〔2009〕617号）规定，一、增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。……三、增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票、机动车销售统一发票以及海关缴款书，未在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。
 二、根据《国家税务总关于逾期增值税扣税凭证抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2011年第50号）规定，一、对增值税一般纳税人发生真实交易但由于客观原因造成增值税扣税凭证逾期的，经主管税务机关审核、逐级上报，由国家税务总局认证、稽核比对后，对比对相符的增值税扣税凭证，允许纳税人继续抵扣其进项税额。增值税一般纳税人由于除本公告第二条规定以外的其他原因造成增值税扣税凭证逾期的，仍应按照增值税扣税凭证抵扣期限有关规定执行。本公告所称增值税扣税凭证，包括增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和公路内河货物运输业统一发票。二、客观原因包括如下类型：客观原因包括如下类型：（一）因自然灾害、社会突发事件等不可抗力因素造成增值税扣税凭证逾期；（二）增值税扣税凭证被盗、抢，或者因邮寄丢失、误递导致逾期；（三）有关司法、行政机关在办理业务或者检查中，扣押增值税扣税凭证，纳税人不能正常履行申报义务，或者税务机关信息系统、网络故障，未能及时处理纳税人网上认证数据等导致增值税扣税凭证逾期；（四）买卖双方因经济纠纷，未能及时传递增值税扣税凭证，或者纳税人变更纳税地点，注销旧户和重新办理税务登记的时间过长，导致增值税扣税凭证逾期；（五）由于企业办税人员伤亡、突发危重疾病或者擅自离职，未能办理交接手续，导致增值税扣税凭证逾期；（六）国家税务总局规定的其他情形。
因此，若已经超过180日的认证期限，则只有符合上述政策规定的客观原因情形的，通过上述规定程序可办理认证抵扣。

•房地产企业进项分摊问题。房地产企业5月1日前集中取得一块土地分4期开发，3期正在开发，符合老项目规定，按简易计税方法纳税。第4期将按一般计税方法纳税。其中，政府要求建设的公共配套的小学校，跨3期和4期之间，小学校的土地款如何扣除？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）规定，房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
因此，配套建设的小学校的土地价款不再单独考虑计算扣除。